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不動産を売却する際は、まず不動産会社へ査定を依頼します。不動産査定とは、対象の不動産がいくらで売れるのか査定を行うことを指します。
査定額は売却額とイコールではなく、あくまでも売却するならどの程度の金額になるか目安を表すものです。実際に売却活動を行う際は、査定額より高い金額でも売却できたり、反対に値引きしないと売れなかったりする場合もあります。

不動産を売却する際に、売却価格を決めるのは売主なので、価格を決める際の重要な要素として査定が必要なのです。
そして、住宅を売却する際の不動産査定には、一般的に以下の2種類があります。

机上査定：住宅を実際に見ることなく、いくつかのデータのみでおおよその査定額を算出する方法
訪問査定：実際に住宅を見たうえで、正確な査定額を算出する方法

机上査定は手軽に依頼でき、結果が出るのも早い点がメリットです。訪問査定は、より正確な結果がわかる点がメリットといえます。
査定を依頼する際は、それぞれの違いを把握し、シーンに合わせて利用しましょう。

無料査定

不動産会社が行う査定のことを「無料査定」といいます。
不動産会社が過去の実績などから売却相場を調べる方法が無料査定に分類されます。
なぜ、査定料が無料になるのかというと、不動産会社が査定を行うことでメリットがあるからです。
例えば、不動産の売却を検討している方が、不動産会社へ査定を依頼して、内容に納得いただければ、そのままその不動産会社と契約を行います。この時に不動産会社は仲介手数料を得られますが、査定を無料で行うことで見込み客を獲得できる近道になるため、無料で査定を受け付けているのです。

有料査定

国家資格を保有している不動産鑑定士が行う査定のことを「有料査定」といいます。
不動産鑑定士が行う査定は、不動産会社が行う査定とは若干異なります。
不動産会社が売却相場を調べるのに対して、不動産鑑定士は不動産の評価額を調べるのが目的です。
そのため、不動産を売却する際に依頼するというよりも、相続や財産分与などで不動産の価値を正確に調べて、裁判所に報告する時に活用されます。有料査定の相場は依頼内容によって異なりますが、15～30万円ほどと言われています。

このように無料査定と有料査定の使い分けとして、不動産売買が目的であれば「不動産会社の無料査定」、遺産相続や法人の不動産取引が目的であれば「不動産鑑定士の有料査定」を利用するのがいいでしょう。

不動産の査定額を算出する場合には、主に3つの算出方法が用いられます。それぞれの算出方法と特徴についてご紹介いたします。

原価法
対象物件…戸建て
算出方法…単価×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数
特徴…査定する戸建て住宅を一旦取り壊したと仮定し、同じ場所に同じ条件で新築を建てた場合にいくらになるのかを計算したものになります。

取引事例比較法
対象物件…土地やマンション
算出方法…取引事例の価格×事情補正×時点修正×標準化補正×地域要因比較×個別要因比較
特徴…不動産会社が過去の実績をもとに、築年数や建物の状態などを確認したうえで、査定金額を算出したものになります。

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収益還元法
対象物件…収益物件
算出方法…年間収益÷還元利回り×100＝収益価格　(※直接還元法)
　　　　　毎期得られる純収益の現在価値の合計＋将来の売却価格の現在価値＝収益価格　(※DCF法)
特徴…物件を取得した際に、その物件がどれくらいの収益をもたらすのかを基準に算出したものになります。直接還元法・DCF法の2種類の算出方法があり、一般的には計算がわかりやすい直接還元法が多用されています。

不動産査定をスムーズに進めるために、全体的な流れを把握しておきましょう。
一般的な不動産査定の流れは以下の通りです。

1：不動産会社を選定する
まずは、査定を依頼する不動産会社を選定します。
机上査定を依頼したり、問い合わせを行ったりして、信頼できる不動産会社を選んでいきます。この段階では、一括査定などを活用して、複数社にまとめて査定依頼をするのがおすすめです。

2：選定した不動産会社に訪問査定を依頼する
次は、実際に住宅を見て査定を行う、訪問査定を依頼します。訪問査定は、少なくとも2社以上に依頼するのがおすすめです。

3：不動産会社とやり取りし、訪問日時を決める
訪問時は立ち合いが必要になるため、日程に余裕を持って決めましょう。
また、必要な書類などの準備もあるため、事前に必要なものがあるか不動産会社に確認してください。

4：不動産会社が実際に訪問し、現地調査を行う
不動産会社の担当が実際に物件を訪問し、物件の状態や周辺環境などを詳細に調査していきます。設備や欠陥など、共有しておきたいポイントはこの時点で話しておきましょう。

5：不動産会社から査定結果が届く
訪問査定完了後、不動産会社から査定結果が届きます。
複数の不動産会社に依頼している場合、査定結果を見比べて実際に契約する会社を選んでいきましょう。

不動産売却のために査定を依頼する際は、まず自分で不動産の価値を調べておくのもおすすめです。大まかな価値を知っておくことで、不動産会社の査定額が適切かどうか判断する基準になります。不動産の価値を自分で調べる方法の例として、以下が挙げられます。

実勢価格
実勢価格とは、実際に不動産がいくらで売れたのかを示すものです。国土交通省の「土地総合情報システム」を使えば、実際の不動産の取引価格を調べることができます。特定の地点の価格相場はわかりませんが、似た条件の不動産の取引価格を知ることで、参考になる価格を把握できます。

公示地価・基準地価
それぞれ年に一度国・都道府県が発表している、土地の価格です。国土交通省の「標準地・基準地検索システム」を使って調べることができます。

路線価
土地の価格を調べるには、路線価を使う方法もあります。路線価は、相続税などの納税額を決める際に使用する数値です。「路線価×土地の面積」で、土地の評価額を求めることができます。

不動産売却をお考えなら、まず査定を依頼することから始めましょう。戸建ての査定でチェックされる主なポイントは、以下のとおりです。

建物

■築年数
建物の構造ごとに法定耐用年数が決められています。例えば、木造の戸建ては耐用年数22年とされ、築20年を超えると建物の価値はほぼありません。戸建ての売却相場は築年数の影響を大きく受けます。

■内装、外装
建物の内装・外装も戸建ての査定でチェックされるポイントです。生活しやすい間取りか、内外装の設備に不具合や故障がないか、きれいな内装・外装かなど細かいチェックが入ります。

■土地
建物の土地でチェックされるポイントは、土地の面積や形状、地盤改良の有無、接面道路までの幅や高低差などです。また、日当たりや風通し、眺望なども査定評価の対象となります。

周辺環境
周辺環境も査定評価を左右するポイントです。最寄り駅や商業・公共施設までの距離、交通網の利便性、治安のよさなどが挙げられます。

マンションや戸建てなどの不動産を売却する際、「査定価格」「売出価格」「成約価格」といった言葉を耳にすることがあります。これらは似ているように感じるかもしれませんが、以下のような違いがあるので混同しないように注意が必要です。

査定価格

不動産会社が査定を行い、「このくらいの値段であれば売れるだろう」と予想した価格のことです。3ヶ月ほどで売却できると想定される金額であり、様々なデータを参考に算出されます。

売出価格

売主が「この価格で売りたい」と決めた価格のことです。チラシや不動産サイトで見かける価格でもあります。売主の希望や事情を踏まえて決定される価格であり、査定価格と必ずしも同じ金額とは限りません。

成約価格

実際に売却した時の価格です。売出価格と一致しないことも多々あります。売買契約書にこの価格は記されます。

不動産売却を行う際は、まず不動産査定の依頼が必要です。
大まかな目安を知るための机上査定、実際の売却額を決めるために重要な訪問査定があるため、状況に応じて必要な査定を依頼しましょう。
また、査定の流れを事前に把握しておくことで、スムーズに進めることができます。

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